Innlent | mbl | 22.3.2024 | 21:26

Húsaleigufrumvarp í trássi við stjórnarskrá

Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra er flutningsmaður húsaleigufrumvarpsins umdeilda. Kristinn Magnússon

Húseigendafélagið fer hörðum orðum um stjórnarfrumvarp innviðaráðherra til breytinga á húsaleigulögum sem nú er til umsagnar í velferðarnefnd Alþingis. Varar félagið við því að framboð húsnæðis á leigumarkaði muni dragast saman verði frumvarpið að lögum, þvert á tilgang þess. Umsögnina skrifa Sigurður Orri Hafþórsson framkvæmdastjóri félagsins og Hildur Ýr Viðarsdóttir varaformaður.

Um tilgang lagabreytinganna segir í frumvarpinu að skortur á framboði á leiguhúsnæði og lök samningsstaða sem af honum leiðir verði til þess að leigjendur hafi í raun takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Því sé áhersla lögð á að breytingar á húsaleigulögum dragi ekki úr framboði á leiguhúsnæði.

Bendir félagið á leigumarkaðurinn hér á landi sé borinn uppi af einstaklingum sem leigusölum en þeir eru 60-65% leigusala. Auknar kröfur til leigusala muni leiða til þess að einstaklingar velji heldur aðra kosti, svo sem skammtímaleigu til ferðamanna, sölu húsnæðis eða jafnvel láta það standa autt fremur en leigja það út með afarkostum.

Hildur Ýr Viðarsdóttir, hæstaréttarlögmaður og varaformaður Húseigendafélagsins. Hallur Már

Refsiviðurlög einsdæmi við einkaréttarlega samninga

Á meðal aukinna krafa á hendur leigusala má nefna skráningu samninga, afskráningu þeirra og skráningu vegna breytts leiguverðs að viðlagðri refsiábyrgð, tilkynningum og röksemdafærslu í tengslum við forleigurétt og takmörkun á rétti til að segja upp leigusamningi.

„Það er einsdæmi að settar séu heimildir til sekta þegar um einkaréttarlega samninga er að ræða, oft á tíðum milli tveggja einstaklinga. Til stendur að gera það að nauðsyn að skrá alla leigusamninga í opinbert kerfi. Tilgangurinn á að helga meðalið hér, þ.e. gera hinu opinbera kleift að fylgjast í smáatriðum með fjárhæð leigu, útbúa „rétt“ markaðsverð o.s.frv.“ segir í umsögninni. Telur Húseigendafélagið enga þörf á slíkum aðgerðum, heldur megi ná þessu markmiði með öðrum hætti, svo sem með greiningu þeirra leigusamninga sem nú þegar liggja fyrir.

Dragi úr viðhaldi eða hætti útleigu

Í umsögninni segir ennfremur að hömlur á fjárhæð leigu geti stuðlað að því að leigusali haldi aftur af eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi hennar:

„Leigusali þarf að njóta eðlilegs ábata og arðs af útleigu, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Raunverð fasteigna hefur á síðustu árum farið lækkandi. Í ljósi þeirrar efnahagsstöðu sem uppi er hér á landi og með þeim lánakjörum sem fasteignaeigendum bjóðast geta þær aðstæður skapast að leigusali „greiði með“ leigunni, til að standa straum af opinberum gjöldum og áhvílandi fasteignalánum.“

Ef setja á hömlur á leiguverð til viðbótar slíkum aðstæðum telur Húseigendafélagið augljóst að það muni leiða til þess að leigusali hætti annað hvort útleigu fasteignar sinnar eða spari allt viðhald hennar. „Þar af leiðandi telur Húseigendafélagið að verði frumvarpið að lögum að þá muni það leiða til þess að það dragi úr framboði leiguhúsnæðis sem aftur leiði til verri samningsstöðu leigutaka og þannig fari það gegn tilgangi sínum.“

Samningafrelsi skert og brot á eignarétti

Húseigendafélagið segir samningafrelsi skert verulega með frumvarpinu sem jafnframt kunni að vera brot á eignarétti miðað við dómaframkvæmd Mannréttindadómstóls Evrópu, en eignarrétturinn er verndaður í Mannréttindasáttmála Evrópu og íslensku stjórnarskránni.

Félagið kveðst ósammála innviðaráðuneytinu sem sagði í minnisblaði til Velferðarnefndar í umfjöllun um eignarréttinn að leigubremsa gangi mun skemur en tillögur frumvarpsins. Horfa þurfi á frumvarpið í heild en í því felist ákveðin leigubremsa á skammtímasamningum og við endurnýjun leigusamninga.

Þá felist skerðing á eignarrétti að því leyti að leigusali sé tilneyddur til að semja alltaf við fyrri leigutaka nema í undantekningartilvikum og það séu verulegar hömlur settar á rétt leigusala til að segja upp leigusamningi, auk annarra atriða sem saman leiða til þess að um brot á stjórnarskrárvörðum eignarrétti kunni að vera að ræða ef frumvarpið verður að lögum.

„Verði frumvarpið samþykkt að óbreyttu mun það leiða til þess að leigusali verði skyldaður til samningsgerðar við tiltekinn aðila nema ákvæði um uppsögn eigi við eða réttur leigjanda til forleigu eigi ekki við. Þá verði grundvallarefni húsaleigusamnings verulega skilyrt, um fjárhæð húsaleigu. Með því verða skorður settar við því að samningsaðilar ráði efni samnings síns. Er því með frumvarpinu veist að þeim þremur stoðum samningaréttar sem undirbyggja meginregluna um samningafrelsi.“

Núverandi lög sanngjörn báðum aðilum

Að lokum segir félagið núgildandi húsaleigulög virka vel. Þau hafi heilt yfir verið sanngjörn í garð beggja samningsaðila.

„Hagsmunir leigjenda eru vel varðir og leiguréttur þeirra er mjög ríkur. Engum verður hent út fyrirvaralaust og geðþóttahækkun húsaleigu á sér ekki lagastoð.“